La Suprema Corte de Justicia de la Nación publicó el 28 de agosto de 2026 diversos precedentes obligatorios que precisan el límite entre las atribuciones municipales en materia de desarrollo urbano y las facultades federales sobre hidrocarburos y energía eléctrica.
El mensaje central no es que los proyectos energéticos queden exentos de permisos municipales. La distinción es más precisa: los municipios conservan sus facultades sobre uso de suelo, desarrollo urbano y licencias de construcción; pero no pueden utilizar licencias de funcionamiento, registros ambientales, dictámenes de riesgo o refrendos para supervisar técnicamente, autorizar o gravar actividades cuya regulación corresponde al orden federal.
Los precedentes son relevantes para proyectos e inversiones de los sectores eléctrico y de hidrocarburos, así como para operaciones inmobiliarias en las que el activo cuente con infraestructura energética propia o se encuentre vinculado con instalaciones reguladas federalmente.
¿Qué resolvió la Corte?
En las controversias constitucionales 42/2025, 52/2025 y 59/2025, la Corte invalidó disposiciones municipales que imponían cobros por registros de control ambiental, licencias ambientales y licencias de funcionamiento aplicables a estaciones de venta y distribución de gas LP. La Corte concluyó que esas medidas rebasaban un control administrativo local y penetraban en la regulación técnica y ambiental de actividades de hidrocarburos, reservada para la Federación.
En la controversia constitucional 68/2025, la Corte invalidó cobros por licencias de funcionamiento y refrendos aplicables a plantas, subestaciones, transformadores, torres y mástiles asociados con infraestructura eléctrica. El Pleno consideró que dichas exigencias regulaban el funcionamiento de instalaciones del sector eléctrico y no una cuestión de construcción o uso de suelo.
Las consideraciones aprobadas con la votación necesaria son obligatorias a partir del 31 de agosto de 2026.
Alcance para proyectos de energía
Para titulares, desarrolladores, adquirentes y financiadores de activos del sector de hidrocarburos o del eléctrico, los precedentes obligan a revisar las cargas municipales que condicionen la operación de la infraestructura.
Existe un riesgo elevado cuando el permiso, registro o derecho municipal:
- se exige para operar, mantener, distribuir, almacenar, comercializar o expender gas LP, gas natural, petrolíferos u otros hidrocarburos;
- requiere una evaluación técnica, ambiental o de seguridad propia de la actividad energética regulada;
- se cobra por el funcionamiento de plantas, subestaciones, transformadores, torres, mástiles, ductos u otra infraestructura integrante del sector eléctrico; o
- duplica, sustituye o condiciona permisos y supervisión que corresponden a autoridades federales.
La denominación del acto no resuelve el análisis. Un cobro identificado como licencia de funcionamiento, refrendo, padrón, registro ambiental o dictamen puede resultar inválido si, por su objeto y efectos, regula una actividad federal.
Ello no significa que cualquier obligación municipal asociada a un proyecto de dichos sectores sea improcedente. En particular, deben analizarse separadamente los permisos de construcción, uso de suelo, desarrollo urbano, obra pública, protección civil y otros actos que recaigan genuinamente en materias municipales, sin invadir la regulación técnica sectorial federal.
Alcance para activos y proyectos inmobiliarios
Para desarrolladores, propietarios, operadores, compradores y financiadores de inmuebles, la regla es distinta. Los precedentes no reducen las obligaciones ordinarias de obtener autorizaciones locales aplicables al inmueble o al desarrollo.
Siguen siendo relevantes, según la legislación y el proyecto aplicables, las autorizaciones municipales o locales sobre uso de suelo, zonificación, licencias de construcción, terminación de obra, subdivisión, régimen de propiedad en condominio, anuncios, impacto urbano, protección civil, funcionamiento de giros no reservados y contribuciones inmobiliarias.
La distinción se vuelve relevante cuando un inmueble incorpora o aloja infraestructura energética regulada federalmente. Por ejemplo, una central eléctrica, subestación, sistema de almacenamiento, ducto, estación de gas LP o una red particular para distribución de energía puede requerir una revisión diferenciada: el municipio puede conservar atribuciones urbanísticas sobre el inmueble, pero no condicionar la operación sectorial, ni imponer cobros vinculados con su regulación técnica federal.
En otras palabras, el criterio no es una defensa contra permisos inmobiliarios ordinarios. Es un parámetro para identificar exigencias municipales que exceden el ámbito inmobiliario y se convierten, materialmente, en regulación de los sectores eléctrico o de hidrocarburos.
Implicaciones para operaciones y financiamientos
En operaciones de compraventa de acciones, activos o portafolios inmobiliarios con componentes energéticos, recomendamos distinguir desde el due diligence entre: (i) autorizaciones válidas de carácter urbanístico, constructivo o inmobiliario; y (ii) permisos, registros, refrendos o derechos municipales que puedan incidir indebidamente en una actividad federal regulada.
Los documentos transaccionales deben reflejar esa separación. En particular, las condiciones precedentes, declaraciones y garantías, covenants de obtención de permisos, asignación de costos regulatorios e indemnidades deben identificar la autoridad competente y evitar que la obtención o renovación de una autorización municipal de validez cuestionable se trate automáticamente como requisito de cierre o como incumplimiento del vendedor.
La revisión debe hacerse activo por activo y municipio por municipio. Los precedentes invalidaron disposiciones concretas de leyes de ingresos locales; no anulan en automático permisos ya emitidos, cobros anteriores ni todas las disposiciones municipales similares. Tampoco eliminan los permisos federales aplicables ni sustituyen los análisis ambiental, regulatorio, inmobiliario, de protección civil o de derecho de vía que corresponda realizar.
Recomendaciones
- Revisar las matrices de permisos y obligaciones municipales de activos energéticos e inmuebles con infraestructura energética.
- Identificar si la obligación municipal recae en el inmueble y su desarrollo urbano, o si regula la operación técnica de una actividad federal.
- Evaluar la procedencia de pagos, renovaciones o impugnaciones frente a cargas municipales que excedan las facultades locales.
- Ajustar la distribución de riesgos regulatorios en adquisiciones, desarrollos, contratos de arrendamiento de largo plazo, financiamientos y contratos de operación.
- Mantener como requisito de cierre las autorizaciones municipales verdaderamente aplicables al uso de suelo, construcción y desarrollo urbano.
PCG puede apoyar en la revisión de matrices regulatorias, la estructuración de condiciones precedentes y la asignación contractual de riesgos para proyectos de los sectores eléctrico y de hidrocarburos, así como inmobiliarios.
En caso de cualquier duda sobre el contenido de esta Alerta, favor de contactar a:
Omar Aguilar | Socio: oaguilar@pcga.mx
Cecilia Curiel | Socia: ccuriel@pcga.mx
